L’une des premières mesures prises par Cécile Duflot en tant que ministre du logement fut de libérer du foncier public pour les bailleurs sociaux afin qu’ils puissent accéder à des terrains à coût réduit, voire nul, pour y lancer un programme de construction.
En France, la question du foncier est structurelle. « La France est un pays où la rareté du foncier peut être organisée », indique Xavier Timbeau, économiste à l’OFCE. Cela signifie que les propriétaires, qui bénéficient de la hausse des prix immobiliers, ont le pouvoir de limiter la densité autour d’eux : ils s’appuient pour ce faire, sur leur pouvoir électoral et sur les nombreuses possibilités de recours juridiques contre des délivrances de permis de construire.
Mais le desserrement de la contrainte foncière doit lui-même s’opérer sous contrainte : si en matière de logement pur, le foncier peut être considéré comme un espace neutre ouvert à l’investissement et à la construction, le foncier est aussi le sol et une ressource territoriale majeure dans l’optique de la reconquête des espaces agricoles et de limitation de l’étalement urbain, catastrophique sur les plans social et écologique.
Cela étant posé, plusieurs leviers sont utilisables pour libérer l’accès au foncier en France : les leviers institutionnel, urbanistique et fiscal.
- Levier institutionnel
- Transférer les pouvoirs en matière d’urbanisme et de construction à l’échelle intercommunale de façon à l’éloigner des populations possédantes désireuses de limiter la densité autour de leur lieu de vie et de consolider les fractures résidentielles.
- Limiter les possibilités de recours – notamment abusifs – contre les dépôts de permis de construire afin d’accélérer les procédures et de libérer la construction.
- Libérer du foncier public : le foncier public constitue également un important gisement de terrains à bâtir dans les zones denses ; anciennes casernes, gares de triage ou dépôts ferroviaires délaissés, anciens hôpitaux. La première loi Duflot a prévu une décote sur ces terrains pour la construction de logements à loyers abordables. Mais les administrations détentrices de ces logements cherchent à en majorer la valeur. Elles ne les cèdent donc pas facilement.
- Levier urbanistique
Il s’agit ici de faire le pari de la densité et gagner du foncier en n’en utilisant pas. Qu’elle soit verticale ou horizontale, la densité urbaine permet d’économiser de l’espace au sol, des déplacements et donc de l’énergie. Elle permet parfois d’améliorer la valeur immobilière d’un bien (en augmentant les possibilités de locations) et donc de financer la réhabilitation du bâti (rénovation énergétique notamment).
Elle nécessite cependant une qualité d’isolation phonique renforcée ainsi qu’une véritable politique de partage de l’espace public et de vivre ensemble pour faciliter la cohabitation : plus généralement, le ré-apprentissage de la densité urbaine passe par des innovations paysagère et sociétale importante, dans le cadre de la ville dense et sobre de demain.
[A suivre]